Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2019

Почему жилая недвижимость сегодня — это идеальная инвестиция, рассказал заместитель генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Иван Романов.

— Какие основные тренды 2019 года в жилищном строительстве вы бы выделили?

— Две вещи. Полная неопределенность в начале года, связанная с началом действия резких изменений законодательства о долевом строительстве. Она сохранялась вплоть до появления постановления правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480, где были прописаны критерии, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Такие счета окончательно вошли в нашу жизнь, первые проекты по актуальным правилам уместно считать опробованием рынком новых механизмов. Сейчас таких проектов немного — только 23 млн кв. м из 113 млн кв. м общего объема жилищного строительства в России. Но постепенно, когда девелоперы окончательно выстроят бизнес-отношения с банками и клиентами, их будет все больше и больше.

Другой глобальный тренд — восстановление ипотечных ставок до приемлемого уровня 9% годовых, а у некоторых банков даже 8%, смело можно назвать главным событием уходящего года.

— Жилье остается эффективным инструментом инвестирования?

— Если проанализировать состояние российского жилищного рынка за последние 25 лет, мы убедимся, что рублевая цена 1 кв. м всегда только росла. Да, временами случались колебания, но долгосрочного влияния на рынок они не оказывали. Жилье и дальше будет увеличиваться в цене: растут издержки девелоперов, влияющие на себестоимость квадратного метра, да и рублевую инфляцию пока никто не отменял. Простой пример. Проект ЖК «Лучи» в Солнцево компания начинала при цене 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегодня цена выше на 50%, и это очень хороший рост первоначальных инвестиций, если сравнить с банковскими депозитами.

Обращает внимание и то, что стало гораздо больше покупателей, приобретающих квартиры для последующей сдачи их в аренду. Это позитивная тенденция, которая поддерживает дополнительный рыночный спрос.

— Миллионы квадратных метров жилья, которые вводятся в строй в Московском регионе в последние два-три года, в итоге никак не повлияют на средние показатели стоимости?

— Нет, поскольку большими темпами растет и спрос. С массовым развитием ипотечного кредитования в стране появился большой пласт покупателей, которые еще восемь-десять лет назад даже не рассматривали возможность приобретения новой квартиры. Если помните, тогда ставки по ипотеке в размере 15–16% годовых были нормальным явлением, и государству приходилось принимать решения об их субсидировании в отдельных случаях до 12%. Минимальная ставка на сегодняшний день 8%, у отдельных банков даже 7,85%, причем на весь период ипотечного кредитования, а не на отдельно взятые год или два.

У Банка России есть знаковое исследование индекса доступности жилья. Он рассчитывается на основе среднерыночной заработной платы в регионе. Важное условие — половина этой зарплаты должна расходоваться на обслуживание ипотечного кредита. Если подсчитать, становится очевидно, какой кредит можно погасить за стандартный срок ипотеки 15 лет. Потом величину этого кредита делят на среднюю стоимость жилой недвижимости, получая на выходе число квадратных метров, которое заемщик сейчас может приобрести. И если в 2015 году это было в среднем 22 кв. м, то сейчас — 35 кв. м. Если же взять ситуацию в отдельных городах, то самый высокий индекс — 48 кв. м — сегодня в Екатеринбурге. Чуть меньше — 44 кв. м — в Санкт-Петербурге. В Москве это 43 кв. м.

Таким образом, даже при довольно высоких темпах строительства текущую рыночную цену квадратного метра генерирует именно повышенный спрос. И этот тренд будет сохраняться по двум причинам. Во-первых, государство уже заявило о мерах по дальнейшему постепенному снижению ипотечных ставок как способе поддержки реализации нацпроекта по строительству доступного жилья. Напомню, что к 2024 году правительство планирует увеличить объем ежегодного строительства жилья до 120 млн кв. м. Во-вторых, Банк России постоянно снижает ключевую ставку. С 13 декабря она составляет 6,25%, и последнее снижение ставки коммерческие банки еще не успели учесть в своих ставках ипотеки. Покупатели жилья, которые будут брать кредит по этим ставкам, придут к девелоперам к весне 2020 года.

— Недавно вы участвовали в V Российско-британском бизнес-форуме. Что из английского опыта жилищного строительства пригодилось бы нашим девелоперам?

— Следует делать скидку на то, что состояние британской экономики несравнимо с российской, да и у их рынка жилой недвижимости гораздо более богатая история. Так что сиюминутно, наверное, ничего. Однако какие-то вещи уместно подсмотреть уже сейчас.

Отметил для себя две. Во-первых, это интересный опыт модульного домостроения. Концепция предполагает заводское производство модулей высокой степени готовности. Они очень быстро монтируются, а внутри не только выполнена отделка, но иногда монтируется даже оборудование и часть мебели. Модульная архитектура дает возможность быстро реализовывать проект с предсказуемым качеством. И такой подход позволяет сделать практически любой фасад. Мы осматривали проект, где фасад был выполнен клинкерной керамической плиткой. Красиво и ничем не выдает модульный дом.

Во-вторых, британские девелоперы много внимания уделяют обустройству общественных пространств. В первую очередь это внутридомовые общественные пространства, специально созданные для коворкинга, организации вечеринок, общения соседей или иного совместного времяпрепровождения жителей дома. На это уходит до 15% общей площади дома, что немало. Отдельно отмечу высокую значимость для английских застройщиков и их клиентов соблюдения экологических стандартов строительства. У британцев еще с 1990 года действует свой стандарт оценки экологической эффективности зданий BREEAM, используемый во многих уголках мира. И едва ли не основная цель специального исследовательского центра BRE, который мы посетили, — поиск и популяризация технологий по сокращению негативного воздействия на окружающую среду. Это касается и строительства домов, и энергоэффективности в эксплуатации, и технологий вторичного использования материалов, переработки мусора.

— К российским проектам англичане равнодушны?

— На форуме я представлял наш флагманский московский проект ЗИЛАРТ. Участники отметили его масштаб — то, что это один из крупнейших европейских проектов редевелопмента за последние 40 лет. Их также всерьез заинтересовала дальновидность нашей концепции. Она была признана соответствующей самым последним тенденциям в градостроительстве и урбанистике. Тем более что в самом центре Лондона в последние годы реализуется похожий проект — редевелопмент территории около викторианского вокзала Kings Cross. Более 30 лет бывшая складская зона не эксплуатировалась, но в итоге был выбран застройщик, который инвестировал в проект более £2,5 млрд. Теперь вместо депрессивной территории площадью почти 30 га появился фешенебельный район, состоящий из бутиков, престижных офисов, театра, образовательного центра и элитного жилья. Многими деталями этот проект очень напоминает ЗИЛАРТ. Что-то из британского опыта, возможно, в ближайшее время используем и мы. Например, застройщик сделал новый район закрытым для личного автотранспорта — все передвигаются пешком или на велосипедах. Для Москвы это очень актуальная история.

— Застройщики жилья в России сегодня диктуют моду и на социальную инфраструктуру. Почему так произошло?

— Диктуют ее конечные потребители. Застройщики при создании нового продукта изучают потребности клиентов, поскольку создание недвижимости, максимально соответствующей этим потребностям, едва ли не основное конкурентное преимущество. Соревнуясь друг с другом в таких конкурентных преимуществах, мы развиваем конечный продукт, в который входит и социальная инфраструктура. Хотя слово «социальная» лично мне в данном контексте не нравится. Под ним подразумевается некий минимальный набор опций: детский сад, школа, поликлиника, объекты квартального благоустройства, который с финансовой точки зрения для любого частного девелопера всегда был обременением, а их наличие определяется нормативами. Но предпочтения покупателей, а вместе с ними и проекты прогрессивных застройщиков меняются. Теперь речь идет о создании полноценных общественных пространств, инфраструктуры для жизни, развития и отдыха, а не только нормативных социальных объектов. И число таких проектов постоянно растет. Одним из пионеров подобного подхода стала группа ЛСР; отвечая на нужды потребителей, она создала концепцию проекта ЗИЛАРТ «город в городе».

— Что, помимо школ и поликлиник, должно обязательно входить в состав таких объектов?

— Например, сейчас любой жилой проект немыслим без полноценного парка или хотя бы зеленой зоны. Некоторые застройщики в маркетинговых целях даже идут на хитрость, называя в рекламе газон с деревьями площадью пять соток парком. Однако в этом смысле сегодняшнего покупателя вряд ли можно ввести в заблуждение.

— Типичный покупатель новой квартиры в мегаполисе изменился?

— Среднестатистический покупатель помолодел, изменились его предпочтения. Еще пять-семь лет назад его волновала сама квартира — ее площадь, планировка, отделка. Сейчас значительная доля клиентов из практических соображений готова приобретать квартиры меньшей площади. Все эти лишние роскошные квадратные метры многим людям не нужны — они думают о стоимости покупки, эксплуатационных затратах и налогах. Поэтому сегодня мы фиксируем высокие покупательские требования к организации общественных пространств как возможности получить в дополнение к квартире множество составляющих и для работы, и для полноценного отдыха. Подобное потребительское поведение будет и дальше диктовать рынку свои условия, влиять на подход девелоперов к концепциям новых проектов, меняя при этом стандарты рынка в целом.

Ведущие эксперты, аналитики и чиновники обсудили итоги года на прошедшей в пятницу в отеле Four Seasons конференции РБК «Рынок недвижимости». Открывая ее, заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин сообщил о рекорде в 10 млн кв. м недвижимости, введенных с начала года в эксплуатацию в столице. «Что интересно, 4,3 млн из них — жилье, — отметил он. — Только 600 тыс. кв. м построил бюджет, и примерно 300 тыс. кв. м — это «индивидуалка» на новой территории». Большой объем введенных в этом году гостиниц и апартаментов — почти 500 тыс. кв. м. Также с начала 2019 года было построено 800 тыс. кв. м офисов и по 500 тыс. кв. м торговых центров и производственных площадей. Около 17% налогов Москве приносит недвижимость, что сопоставимо с затратами города на строительство инфраструктуры, в первую очередь транспортной, добавил глава Стройкомплекса Москвы. При этом только 18% проектов в Москве перешли на продажи по эскроу-счетам, 2% — в процессе и около 13–14% завершили сбор финансирования и практически достроены, остальные дома возводятся по прежней схеме с продажами по договорам долевого участия.

В целом по России рост строительства многоквартирных домов составил 1,9% и 4,5% для ИЖС по сравнению с прошлым годом, заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев. «Пусть и небольшая, но это положительная динамика», — подчеркнул он. Министр признал, что год не был простым — во многом из-за реформирования отрасли и перехода на продажи новостроек с использованием эскроу-счетов. Однако, по его словам, все участники рынка согласны, что эта реформа нужна и необходимо двигаться в направлении ее реализации. Кроме того, работа по защите прав граждан, ставшая причиной ее начала, будет продолжена. В то же время возникла необходимость поддержки небольших строительных компаний, которые не могут привлечь проектное финансирование, но имеют добротную историю, подчеркнул министр.

Москва действительно добилась больших успехов в плане развития жилой недвижимости, повысив ее доступность, согласился Максим Берлович, глава Московского территориального управления группы «Эталон». «Иностранные специалисты стали заинтересованы в московских проектах, они сами приезжают, чтобы участвовать в них», — заметил также эксперт.

Строительство инфраструктуры напрямую влияет на развитие деловой недвижимости, уверена Александра Волченко, заместитель генерального директора группы «Сафмар». «После открытия ТПУ «Сколково» добраться от иннограда до метро «Белорусская» стало возможно за 17 минут, теперь интерес бизнеса к нему серьезно вырос», — заявила она.

Действия властей будут и дальше помогать стимулировать строительство коммерческих проектов за пределами Третьего транспортного кольца и развивать такие деловые кластеры, как «Сколково» и «Коммунарка», считает Сергей Рябокобылко, генеральный директор и управляющий партнер Cushman & Wakefield. При этом, по его словам, уже сейчас премия к ставке аренды в зависимости от близости к метро, измеряемой в минутах пешком, выросла с 17 до 24% за каждую минуту.

Продолжит развиваться как один из главных строительных мегапроектов столицы Новая Москва, заверил Рустам Убайдуллаев, начальник управления координации градостроительной документации и инвестиционных проектов Департамента развития новых территорий города Москвы. По его словам, объем ввода недвижимости, составивший с начала года 1,8 млн кв. м, сохранится. При этом застройкой на территории ТиНАО заинтересованы не только российские, но иностранные, в частности китайские, инвесторы.

В целом основные изменения как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости, а также инфраструктуры с учетом реализации поправок в законодательство и программ столичного и федерального правительств будут заметны через несколько лет. При этом будущий год как минимум на рынке недвижимости Москвы обещает быть не менее активным, согласились участники конференции РБК. В ближайшие годы будет стабильно вводиться больше 10 млн кв. м, из которых более 5 млн кв. м будет приходиться на жилье, спрогнозировал Марат Хуснуллин. Примерно к 2025 году в Москве будет 600 км подземного и около 400 км наземного метро, пообещал он. «С учетом работы по регуляторике законодательства в ближайшие 3–4 года у нас многое должно поменяться в лучшую сторону», — уверенно заключил глава Минстроя Владимир Якушев.