Умный город: от теории к практике

Покупатели премиальной жилой недвижимости все чаще бронируют квартиры заранее. Привлечение внимания к объекту еще до официального старта продаж выгодно застройщикам. Для клиентов бронирование — удобный способ зафиксировать цену.

Главные предпосылки

«Бронирование квартир в небоскребах схоже с бронированием квартир в малоэтажной застройке, оно ведется с начала продаж вплоть до его полной реализации», — говорит региональный директор департамента жилой недвижимости Colliers International Екатерина Фонарева. По ее словам, главной и приоритетной задачей инвестора при старте продаж или бронирования проекта является фиксация минимальной цены. Кроме того, стоит помнить о возможности выбрать квартиры с наилучшими видовыми характеристиками.

«Бронирование — это только определенный элемент взаимоотношения между девелопером, застройщиком и клиентом-дольщиком», — говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. По его словам, сбор информации по предварительному бронированию позволяет более грамотно выстроить ценовую политику, а также при необходимости скорректировать проект, чтобы он отвечал требованиям покупателей. «Бронирование нацелено на привлечение внимания не всей целевой аудитории, а только той ее части, которая уже заинтересована в проекте и высказывает конкретные предпочтения», — объясняет эксперт. К примеру, если на этапе предварительного бронирования покупатели больше интересуются лотами площадью 100–150 кв. м, а в проекте присутствует большое количество лотов 50–60 кв. м, то до выхода на официальные продажи застройщик может предусмотреть объединение лотов, чтобы удовлетворить спрос на большие площади. Если в комплексе не предусмотрена отделка, но на этапе предварительного бронирования ею активно интересуются, застройщик может включить данную опцию.

«Чаще всего бронирование применяется на этапе подготовки договора долевого участия (ДДУ). К примеру, когда клиент выбрал понравившиеся ему апартаменты, застройщик, чтобы покупатель не потерял приглянувшийся лот, идет ему навстречу и осуществляет бронирование. Оно может быть либо устным и действовать короткий промежуток времени — два-три дня, либо платным и производиться по договору бронирования», — рассказывает Андрей Соловьев. По его словам, подобная система используется довольно часто, но платеж в любом случае является возвратным. «Если проект реализуется согласно 214-ФЗ по договору долевого участия, никакие денежные средства не могут привлекаться до заключения данного договора, поэтому платеж в обязательном порядке возвращается», — объясняет эксперт. Договор бронирования в таком случае представляет собой маркетинговый ход, необходимый для того, чтобы удержать клиента. Клиенту, в свою очередь, это нужно для того, чтобы за то время, пока он, например, будет заниматься оформлением кредита или сбором необходимых денежных средств, квартира не была продана другому покупателю, добавляет Андрей Соловьев.

«Бронирование — это часть персонифицированного подхода к клиенту, концепции «все включено», одного из главных трендов рынка недвижимости, — комментирует коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-М» Александр Чайковский. — Покупатель сегодня приобретает не столько квадратные метры, сколько свободное время. Он хочет жить неподалеку от необходимой инфраструктуры, поэтому рядом с домом обязательно нужны маршруты общественного транспорта, детские сады и школы, дворы без машин, а также парки, набережные и скверы».

Заключить договор бронирования квартиры или апартаментов можно в двух случаях. «Во-первых, до официального старта продаж, то есть до момента получения разрешения на строительство и заключения о соответствии критериям 214-ФЗ (ЗОСК). Во-вторых, в любой момент, пока дом строится, чтобы, например, взять паузу для выбора ипотечного банка или продажи вторичного жилья», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, договор бронирования квартиры в новостройке — неотъемлемая часть услуги трейд-ин: новую квартиру бронируют по фиксированной цене на срок, согласованный с застройщиком (обычно это 45 дней), чтобы за это время успеть продать имеющееся жилье, средства от продажи которого пойдут на оплату новой квартиры.

По словам Ирины Доброхотовой, договор бронирования вообще не обязывает покупателя в дальнейшем заключить ДДУ, но тем самым покупатель закрепляет свое намерение это сделать. «Более того, так покупатель получает преференции, ведь в договоре бронирования фиксируется цена выбранной квартиры. К официальному старту продаж и после заключения первого ДДУ на объекте цены могут вырасти, а клиенты, заключившие договоры бронирования заранее, будут защищены от повышения цены», — констатирует Ирина Доброхотова.

По ее словам, для застройщика не менее важно сразу обеспечить на старте продаж активный спрос, ведь практически все договоры бронирования повлекут за собой реальную сделку — заключение договора долевого участия.

Бронь по правилам

В феврале этого года Группа ЛСР открыла бронирование в первом небоскребе Даниловского района Москвы, который строится в ЖК бизнес-класса ЗИЛАРТ. В данный момент для выбора доступно максимальное количество планировок. «Очень важно было придумать запоминающийся силуэт для этого здания. Нам удалось найти форму, которая символизирует принципиально новый этап развития территории», — говорит архитектор проекта Сергей Чобан.

В жилой части Zilart Tower проектом предусмотрено богатое разнообразие планировочных решений. Так, на 39-м этаже расположатся уникальные дизайнерские студии с панорамным остеклением, а на последнем, 40-м, — пентхаус. Из его окон Москву будет видно как на ладони, ведь его владелец окажется на высоте 150 м. Остальные квартиры также имеют отличные видовые характеристики. Основание здания — двухуровневый стилобат, который объединит высотку с соседним «Домом-бриллиантом». В стилобате расположатся торговые галереи, кафе, рестораны, а также фитнес-центр и бассейн. В облицовке фасадов используют алюминиевые витражи со вставками из стемалита.

В непосредственной близости от Zilart Tower расположен парк «Тюфелева роща» — десять гектаров зеленого пространства с прудом, арт-объектом и прогулочной зоной. Спроектированный известным архитектором Джерри ван Эйком (Jerry van Eyck) парк привлек к себе внимание мировой общественности. В минувшем году Тюфелева роща вошла в число лучших парковых проектов мира 2019 года наряду с Центральным парком в испанской Валенсии, многофункциональным комплексом Duo в Сингапуре, парковым комплексом Avon River в Новой Зеландии, проектом озеленения территории South Gate Garden в Китае и другими.

Чтобы забронировать квартиру в Zilart Tower, достаточно зайти на официальный сайт застройщика, определиться с размером жилья и оставить заявку через инструмент «Онлайн-бронирование», уточняют в компании.

«Бронирование не обязательно производится исключительно на стадии строительства. Оно возможно и после ввода объекта в эксплуатацию», — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ — Супермаркет недвижимости» Сергей Ковров. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, услуга бронирования квартиры есть не только в небоскребах, но и в других новостройках. «Суть схемы проста: если ожидается скорый старт продаж, застройщик начинает анонсировать проект и собирает отложенный спрос. Востребованность услуги зависит от ликвидности и качественных характеристик конкретного проекта», — уточняет эксперт.

Прежде чем воспользоваться процедурой бронирования, клиент должен обратить внимание сразу на несколько аспектов, советует Мария Литинецкая. Во-первых, следует правильно рассчитать свои финансовые возможности. К моменту подписания ДДУ клиент должен гарантированно располагать необходимой суммой. Если же покупатель рассчитывает на выплату премии, бонуса или не уверен в своих шансах на получение ипотеки, нельзя исключать риск денежных потерь за отказ от брони. Во-вторых, надо оценить стоимость и сроки бронирования. Как правило, бесплатная бронь предоставляется на период один–пять дней. Некоторые компании увеличивают этот срок до двух недель при оформлении ипотеки. Если срок бронирования превышает бесплатный период, оплата услуги может быть фиксированной или плавающей. В-третьих, клиенту следует узнать о штрафных санкциях за отмену бронирования. В большинстве случаев плата за оказанную услугу не возвращается, поскольку вторая сторона добросовестно выполнила свои обязательства: квартира была снята с продаж, а ее цена — заморожена.