V Ежегодный Форум РБК «Недвижимость в России»

Пандемия коронавируса и принятые в связи с ней ограничительные меры оказали серьезное влияние на экономику страны, не исключением стал и рынок недвижимости, где уже наблюдается значительное снижение продаж и спроса, происходит процесс консолидации крупных игроков и вымывание с рынка небольших региональных застройщиков. Эксперты рынка оценили потери отрасли и сделали прогнозы по ее дальнейшему восстановлению.

Последствия пандемии

Глава Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков сообщил, что из-за ситуации с распространением коронавируса и введением ограничительных мер в стране отмечается падение спроса на жилье, которое в апреле в среднем по регионам оценивалось в 65%.

«Сейчас наблюдается позитивная динамика, на конец мая-начало июня это падение составляет порядка 13-15% в зависимости от региона. Однако нет ни одного субъекта,

который бы не просел по продажам», — сказал Глушков в ходе V Ежегодного Форума РБК «Недвижимость в России».

Он добавил, что, несмотря на запуск льготной ипотеки под 6,5%, среди заемщиков наблюдается небывалый процент отказов по этим кредитам, что негативно отражается на объемах продаж жилья в стране.

«Мы наблюдаем высокий спрос по льготной ипотеке, но параллельно увеличению количества заявок мы наблюдаем небывалый процент отказов со стороны кредитных учреждений, и если раньше он составлял 2-3%, то сейчас, судя по мониторингу, который мы сделали на прошлой неделе, он достигает 7%», — сказал Глушков.

По его словам, основными причинами отказа банков являются несоответствующие справки 2-НДФЛ с предприятий, признанных пострадавшими от коронавируса, а также снижение качества заемщиков.

Крупные российские девелоперы считают, что пандемия и связанные с ней ограничения привели и к другим процессам, которые в дальнейшем могут изменить рынок недвижимости.

Так, вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский сообщил, что на рынке жилой недвижимости в мае наметились процессы по его быстрой консолидации.

«Если сравнивать показатели мая этого года с прошлым, то рынок упал в два раза, а топ-10 компаний, которые занимали год назад 48% рынка, сейчас уже занимают 71%. То есть идет очень быстрая консолидация», — отметил Бортневский.

По его словам, у десяти крупнейших российских застройщиков в апреле-мае снижение объема продаж доходило до 30%.

В свою очередь, директор региональной компании #Cуварстроит Эльвира Галяутдинова, считает, что пандемия по-разному отразилась на определённых классах жилья. Так, стандартное жилья удалось простимулировать благодаря введенной льготной ипотеке, доля продажи такого жилья увеличилась с 80 до 90%.

«При этом сделки с использованием кредитов увеличились до 70%», — подчеркнула Гулятдинова.

Она добавила, что в бизнес-сегменте ситуация складывалась не столь оптимистично, и рынок находился в стагнации. По ее словам, к настоящему времени вслед за снятием ограничительных мер в регионах и этот сегмент жилищного строительства начал восстанавливаться и наращивать продажи.

Однако управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар считает, что бизнес-сегмент оказался в сложном положении из-за того, что господдержка по субсидированию ипотеки распространилась только на кредиты до 8 млн рублей и не затронула другие сферы жилищного строительства.

«К сожалению, для сегментов высокого комфорта она не применима. Было бы правильным подумать над расширением этой программы, чтобы ей пользовались бизнес- и премиум- сегменты, чтобы девелоперам не приходилось брать затраты на субсидирование ставки по ипотеки на себя», — подчеркнул Дюндар.

Пандемия корнавируса также отразилась и на секторе элитной недвижимости, который не смог полностью перейти на формат онлайн-продаж, считает директор по продажам Valartis Group, директор по продажам клубных домов Turandot и Artisan Ольга Зыблая.

«В целом рынок недвижимости был сдержан в период карантина, за это время девелоперы погрузились в активный диджитал — онлайн показы и сделки. На рынке элитной недвижимости они отразились несколько иначе, поскольку этот сегмент не может полностью перейти в онлайн формат. Мы знаем портрет нашего покупателя, который ценит эстетику на уровне ощущений и живых переговоров. Поэтому за период самоизоляции мы сформировали отложенный спрос», — подчеркнула она.

Новые меры поддержки

Правительство России уже согласовало меры поддержки строительной отрасли, включающие льготную программу ипотеки под 6,5% годовых на покупку нового жилья стандарт-класса, субсидирование кредитов застройщиков, сумевших сохранить занятость, выделение Фонду защиты прав дольщиков 30 миллиардов рублей для достройки проблемных домов, а также госгарантии компании ДОМ.РФ для выкупа нераспроданных квартир у застройщиков. Кроме того, правительство подготовило масштабный национальный план восстановления экономики, который охватил и строительную отрасль. В окончательном варианте документ должен быть представлен к 19 июня.

При этом девелоперы отметили, что в сложившихся обстоятельствах отрасль нуждается в дополнительных мерах поддержки.

В частности, управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар обратил внимание на необходимость изменения налоговой политики в отношении жилищного строительства, поскольку данная статья расходов для девелоперов является значительной, особенно в сегментах бизнес и выше.

«Кадастровая стоимость земельных активов в Москве сильно выросла и налоговые выплаты колоссальны, все они закладываются в проекты и отражаются на будущей стоимости», — подчеркнул он.

Дюндар добавил, что для привлечения в отрасль новых инвесторов и активного развития рынка необходимо оказать поддержку представителям бизнеса.

Президент Becar Asset Management Александр Шарапов отметил, что благодаря уже принятой мере поддержки по субсидированию ставки по ипотеке под 6,5% спрос на новостройки увеличился, а продажи активизировались.

«Люди ожидают, что будет дальнейшее уменьшение ставки», — подчеркнул Шарапов.

Прогнозы рынка недвижимости

Эксперты рынка недвижимости единогласно отмечают, что после завершения пандемии и снятия ограничительных мер строительную отрасль ждет трансформация.

Вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский отметил, что на рынке происходит отсеивание небольших застройщиков и рынок продолжает консолидироваться.

«Рынок упадёт в выручке на 10-20% по сравнению с показателями прошлого года. В метрах он упадет ещё больше, поскольку часть падения компенсируется возрастающими ценами, они подрастут даже сверх инфляции, поскольку на рынок выходит более дорогое предложение. При этом ещё большую долю в каждом регионе будут составлять ведущие 5-10 застройщиков, поскольку банкам проще с ними договариваться», — считает Бортневский.

Он добавил, что этому будет способствовать и размер ставки по кредитам застройщиков, поскольку крупные игроки рынка получат более выгодные условия для займов.

«Поэтому крупные девелоперы будут постепенно на себя забирать ещё большую долю рынка, и рынок в целом по количеству игроков будет резко ужиматься. Сейчас их 2,5 тысячи, но я прогнозирую, что к 2021-22 году их будет меньшей 1 тысячи», — подчеркнул эксперт.

По мнению управляющего партнера ANT Development Гювена Дюндара, рынок жилой недвижимости может ждать трансформация и с точки зрения комплексного развития территории и наполняемости жилых комплексов. В частности он считает, что отрасль начинает перестраиваться под запросы потребителя, предъявляющего более высокие требования к наполнению будущих жилых комплексов и строительству необходимой инфраструктуры в шаговой доступности.

«В этих условиях выиграют те компании, которые смогут предложить больше, чем просто квадратные метры. Этот тренд станет еще более актуальным после опыта самоизоляции, необходимость развитой внутренней инфраструктуры станет более очевидной, а под выражением «в шаговой доступности» покупатели захотят видеть все услуги на первом этаже дома», — подчеркнул он.

Директор региональной компании #Cуварстроит Эльвира Галяутдинова также считает, что покупательский спрос серьезно изменится в пользу жилых комплексов с доступной инфраструктурой. При этом она отмечает, что дальнейшие прогнозы по развитию строительной отрасли пока давать рано, поскольку необходимо дождаться завершения действия льготной программы ипотеки в ноябре, после чего, будет понятно, как будет действовать рынок. Однако она отмечает постепенное увеличение объемов продаж в мае-июне на фоне поэтапного снятия ограничительных мер.

«Ожидаем рост продаж до конца года», — подчеркнула она.

На рынке элитной недвижимости ожидается значительный прирост сделок за счёт снятия ограничительных мер, считает директор по продажам Valartis Group, директор по продажам клубных домов Turandot и Artisan Ольга Зыблая.

«Отложенный спрос начинает реализовываться уже в эти дни, когда идёт снятие режима самоизоляции. Смотря на практику выхода из карантина других стран, мы ожидаем всплеск активности по сделкам в ближайшее время», — подчеркнула она.

В коммерческой недвижимости также произойдут изменения, которые приведут к трансформации рынка. По мнению президента Becar Asset Management Александра Шарапова, в России набирают популярность новые форматы офисов. В частности, становятся востребованными гибкие офисы и коливинги.

«Эти форматы будут дальше расти, в России они только появились, но уже набирают популярность и будут расти дальше», — подчеркнул он.

По словам Шарапова, в сфере гостиничного бизнеса на первый план выйдут апарт-отели.

«Апарт-отели позволяли самоизолироваться, поэтому в них загрузка стала намного выше обычных отелей. Тренд на них будет только усиливаться», — заключил он.