Бесконфликтное строительство: безопасность инвестиционного климата

Доверительный диалог: как бизнесу и власти решать конфликтные ситуации в строительной сфере

9 сентября 2021 года состоялся круглый стол РБК «Бесконфликтное строительство: безопасность инвестиционного климата». Его участниками выступили органы власти, отраслевые ассоциации, адвокаты и общественные представители. Эксперты обсудили роль судебной и досудебной практики в решении конфликтных ситуаций в сфере строительства и возможности для построения открытого диалога между бизнесом и властью, а также рассмотрели на примере строительства гостиницы апартаментного типа «Сады Киви» в Сочи несовершенство правоприменительной практики российского законодательства.

Сегодня возрастает количество судебных споров и злоупотреблений использования закона «О защите прав потребителей», считает вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз. В своем выступлении он отметил, что в некоторых случаях это приводит к значительным штрафам или даже банкротству компаний-застройщиков. По мнению эксперта, обезопасить застройщиков многоквартирного жилья от необоснованных судебных исков и разбирательств позволит изменение законодательства. Например, следует урегулировать некоторые вопросы, касающиеся оценки качества строительных работ и требований, предъявляемых к деятельности экспертов-оценщиков.

В то же время в России начали активно появляться различные институты защиты прав бизнеса, однако застройщики обращаются к ним только в практически безвыходных ситуациях, говорит общественный представитель уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елена Киселева. Омбудсмен обратила внимание на распространенную ситуацию, когда застройщик получает разрешение на строительство и проводит торги. Но впоследствии они признаются недействительными, разрешение на строительство отзывается, а пострадавшими становятся все участники процесса, в том числе и дольщики. При этом, например, инвесторы, вложившие средства в коммерческие нежилые помещения, не могут получить компенсации по аналогии с жилым строительством, указывает Киселева. «Если в регионе есть диалог бизнеса и власти, то случаев конфликтных ситуаций легче избежать», — уверена она.

При этом срок рассмотрения судебных споров между представителями власти и бизнеса может варьироваться от нескольких месяцев до нескольких лет, когда процесс затягивается усилиями одной из сторон, добавил управляющий партнер «Митсан Консалтинг», член экспертного совета Национального объединения строителей по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере Дмитрий Желнин. Поэтому участники круглого стола также обсудили предложения, которые могли бы позволить решать конфликтные вопросы между органами власти и представителями бизнеса в короткие сроки.

В частности, кандидат в депутаты Государственной думы по Сочинскому одномандатному избирательному округу, эксперт Общественной палаты Краснодарского края Мурат Дударев считает, что необходимо пересмотреть 222 статью Гражданского кодекса, в которой идет речь о самовольном строительстве, отдельно обозначив объекты, построенные с нарушением закона. «Очень часто предметом споров являются уже зарегистрированные объекты недвижимости, на которые получены разрешения, были введены в эксплуатацию, получили кадастровый номер. Изначально строительство не носило самовольного характера», — добавил Дударев. Он также считает, что в России нужно ввести обязательное досудебное рассмотрение споров о самовольном строительстве.

Кроме того, руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере медиации центра примирительных процедур при уполномоченном по правам предпринимателей в Москве Елена Ксенофонтова рассказала о медиации, которая предполагает урегулирование судебных и досудебных споров с медиатором при добровольном согласии всех сторон. Эксперт добавила, что сегодня медиация может проходить с участием государственных органов и в целом эта процедура позволяет исключить коррупционную составляющую в конфликтных ситуациях. В свою очередь, о важности борьбы с коррупцией на федеральном уровне говорил и руководитель федерального проекта по безопасности и борьбе с коррупцией РФ Виталий Бородин. По его словам, необходимо выстраивать обратную связь между всеми участниками строительной отрасли, а также не препятствовать развитию малого и среднего бизнеса.

Прозрачность в строительной отрасли также позволит обеспечить и ее цифровизация, включающая создание и наполнение в каждом регионе государственной информационной системы обеспечения строительной деятельности, отметил председатель комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов.

О роли прокуратуры в решении конфликтных ситуаций рассказал старший прокурор отдела управления по надзору за соблюдением прав предпринимателей Генеральной прокуратуры России Виктор Тырин. По его словам, органы ориентируются на защиту прав предпринимателей в сфере земельного законодательства. «Прокуратура открыта для ведения диалога с бизнесом и по-прежнему нацелена на его защиту», — добавил Тырин.

Участники круглого стола также рассмотрели конкретный пример проекта по строительству гостиницы апартаментного типа «Сады Киви» в Сочи. Изначально застройщик объекта получил положительно заключение государственной экспертизы и разрешение на строительство гостиницы апартаментного типа. Однако городская прокуратура в ходе проверки выявила несколько нарушений, в результате чего был введен запрет на строительство.

Несмотря на то что застройщик устранил все нарушения, запрет на строительство продолжает действовать, из-за чего компания несет убытки. Участники дискуссии предложили застройщику ООО «Сады Киви» повторно представить суду согласованные документы на строительство гостиницы, а органам власти — предотвратить появлений ситуаций, когда на застройщиков и инвесторов накладываются обременительные меры при наличии всех необходимых документов. Эксперты полагают, что в итоге государство может быть признано ответственным за убытки застройщика. Также по итогам круглого стола принято решение направить запросы по ситуации со строительством гостиницы апартаментного типа в Сочи в правительство РФ, Госдуму, администрацию президента и Генеральную прокуратуру.

Дискуссию подытожила управляющий партнер адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры», адвокат Юлия Вербицкая, отмечая, что сфера строительства требует особого внимания в части законодательства. Это позволит застройщикам реализовывать свои проекты без дополнительных проблем, улучшая тем самым деловой и инвестиционный климат регионов России.

РЕЗОЛЮЦИЯ Всероссийской конференции «БЕСКОНФЛИКТНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» 09.09.2021

В ходе круглого стола участниками были рассмотрены правовые и экономические вопросы в сфере недвижимости, а именно практика разрешения дел по спорам в строительной сфере, механизмы сохранения объектов строительства в случае возникновения споров, текущая ситуация в сфере строительства и землеотвода в России и их влияние на бизнес.

Выявлена необходимость существенных доработок действующего законодательства в части дополнительной защиты прав добросовестных застройщиков и инвесторов, осуществляющих свою деятельность в установленном законом порядке, в том числе введение обязательной процедуры досудебного урегулирования споров в сфере самовольных построек, возникающих между гражданами, бизнесом и органами власти.

Участниками круглого стола был также затронута необходимость введения в правоприменительную практику принципа «все признаки самовольной постройки устанавливаются до суда». Федеральный законодатель совершенствовал правила статьи 222 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей правовые основы признания строений самовольными постройками.

По состоянию на текущий момент зафиксировано наличие острых процедурных проблем при предъявлении от имени государства и контролирующих органов исков, вытекающих из самовольных построек, а также применение со стороны государства чрезмерных обеспечительных мер (аресты, приостановка строительства), что влечет существенные риски для инвесторов и понижает инвестиционную привлекательность строительной сферы.

Так, отсутствие обязательного досудебного порядка в области признания объекта самовольным строительством создаёт юридические коллизии, в том числе предъявление без предварительных разбирательств органами местного самоуправления и органами государственной власти административных исков о сносе самовольных построек без правовых оснований, только на основе предположений, в расчёте на то, что все признаки самовольной постройки в отношении спорных строений будут установлены в ходе судебного разбирательства процессуальным путём.

Иски о сносе самовольных построек являются значимыми в материальном плане для лиц, являющихся владельцами зданий, строений и сооружений ввиду высокой стоимости затрат при возведении таковых. Ситуации, при которых предъявляются такие иски не всегда основаны на грубейших нарушениях законодательства, зачастую это пограничные споры в отношении изначально законно возводимых объектов капитального строительства, в которых имеются незначительные нарушения, устранить которые возможно в ходе досудебного порядка разрешения спора без его передачи в суд. Учитывая массовость явлений, когда иски о признании индивидуальных жилых домов предъявляются гражданам — владельцам уже зарегистрированных в ЕГРН объектов недвижимости, узнающими о наличии таких исков лишь от работников судов, создаётся излишняя социальная напряжённость в обществе. В отношении объектов для предпринимательской деятельности предъявление неожиданных исков о сносе самовольных построек является инструментом давления на бизнес и в отдельных случаях рейдерского захвата бизнеса, что снижает предпринимательский и инвестиционный климат в Российской Федерации.

С целью снижения количества необоснованных исков в судах, снижения социальной напряжённости, создания условий для досудебного разбирательства по поводу объектов капитального строительства в отношении которых у органов государственной власти и местного самоуправления имеются подозрения в наличии признаков самовольной постройки, необходимо введение процедуры обязательного досудебного урегулирования.

Претензия обязательно должна содержать данные о признаках самовольной постройки, предусмотренных статьёй 222 Гражданского кодекса РФ, исчерпывающее техническое обоснование причин невозможности сохранения постройки либо невозможности сохранения постройки в рамках ранее существовавших параметров.

При направлении претензии орган государственной власти и орган местного самоуправления обязаны обеспечить лицу, которому она направлена возможность личного участия в рассмотрении претензии совместно с органом государственной власти и органом местного самоуправления. Лицо, которому направлена претензия, обязано ответить на неё в течение тридцати дней.»

Только при соблюдении данных условий возможно говорить о полноценном досудебном разбирательстве.

Эффектом от регулирующего воздействия предлагаемых норм права будет являться снижение конфликтности, социальной напряжённости, снижение загруженности судов необоснованными исковыми заявлениями вытекающих из споров в области самовольных построек.

В ходе круглого стола на примере инвестиционного проекта по строительству гостиницы апартаментного типа «Сады Киви», реализация которого в настоящее время осуществляется в г. Сочи, в ходе исполнения которого у добросовестного инвестора ООО «Сады Киви», осуществившего на законном основании значительные вложения в развитие инфраструктуры города, участники усмотрели сложности в его реализации, водникшие в результате несогласованных действий и противоречий различных органов исполнительной власти региона.

Заслушав доклады и обсудив практику возникающих противоречий в ходе реализации инвестиционных проектов в области строительства, участники круглого стола применительно к представленному на круглом столе конкретному делу ООО «Сады Киви» отмечают следующее:

Застройщик ООО «Сады Киви» является законным и добросовестным арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:040221:1102, расположенного в Адлерском районе города Сочи, на котором ведутся строительные работы по возведению четырехзвездочного гостиничного комплекса апартаментного типа под проектным названием «Сады Киви». Имеющиеся у застройщика разрешительные и правоустанавливающие документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ неоднократно являлись предметом проверки со стороны органов прокуратуры и уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

Застройщиком ООО «Сады Киви» разработан проект, получивший положительное заключение государственной экспертизы и получено разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдано на основании вступившего в законную силу судебного акта. Следовательно, строительство ведется на законном основании, в соответствии с проектом. Признаками самовольного строительства объект не обладает.

Прокуратуре г. Сочи в установленном законом порядке рассмотреть обращение ООО «Сады Киви» в целях недопущения возможности воспрепятствования законной деятельности инвестора ООО «Сады Киви»

Меры прокурорского реагирования в виде запрета на строительство являются чрезмерной мерой, результатом которой являются существенные убытки застройщика, ответственным за причинение которых может быть признано государство.

Рекомендовать органам государственной власти не допускать ситуаций, когда в результате несовершенного документооборота, добросовестные заказчики, застройщики или инвесторы несут убытки, ответственность за возмещения которых может быть возложена на государство.

Рассмотреть вопросы:

• о введении обязательного специального досудебного порядка рассмотрения споров в сфере самовольных построек между гражданами, бизнесом и органами власти;
• о смене наименования статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с «Самовольная постройка» на «Постройка, возведённая с нарушением закона»;
• о правовом заключении надзорных органов, относительно будущего строительства объектов для целей инвестирования, исключающих возникновение споров в будущем;
• о введении в ГПК РФ полномочий прокурора заключать мировое соглашение.

По ситуации, сложившейся в отношении добросовестного инвестора и застройщика ООО «Сады Киви» направить соответствующие запросы в Правительство Российской Федерации, в Государственную Думу Российской Федерации, в Администрацию Президента Российской Федерации, в Генеральную прокуратуру Российской Федерации.