Деловой завтрак для лидеров рынка недвижимости

Тренды девелопмента 2022: комплексное освоение, инвестиции в коммерцию и ESG-повестка

16 февраля 2022 года состоялся ежегодный деловой завтрак для лидеров рынка недвижимости «Девелопмент 2022: точки роста и возможности для инвестиций» от РБК. Эксперты рынка недвижимости обсудили тренды на рынке девелопмента жилья и коммерческих объектов в 2022 году.

В начале дискуссии заместитель председателя Общественного совета при Минстрое РФ, президент Национального объединения застройщиков жилья, председатель правления корпорации Barkli Леонид Казинец обратил внимание, что все чаще застройщики, традиционно работающие на рынке жилой недвижимости, участвуют в проектах по созданию коммерческих объектов таких, как офисы, торговые площади или инновационные технопарки. Говоря о рынке девелопмента в целом, Казинец отметил, что подавляющее большинство жилых домов сегодня в России строится по новой системе с помощью проектного финансирования и механизма счетов эскроу.

Тему комплексного освоения территорий застройщиками через строительство не только жилья, но и коммерческой и социальной инфраструктуры продолжила директор по продажам ГК «Пионер» Диана Нилиповская. По ее словам, сегодня московские власти при согласовании крупных градостроительных проектов выбирают те, в которых воплощается концепция 15-минутного города, т.е. включающие всю необходимую инфраструктуру для жизни внутри района.

Нилиповская отмечает, что сейчас в столице активно развиваются площадки в местах пересечения станций метро, Московского центрального кольца и хорд. В качестве примера она привела проект ГК «Пионер» возле метро «Ботанический сад», где застройщик построил более 500 тыс. кв. м жилья, социальных и коммерческих объектов. В локации продолжается возведение около 90 тыс. кв. м торгово-офисных площадей в рамках МФК Botanica, который будет связан подземных переходом со станциями метро и МЦК.

Также директор по продажам ГК «Пионер» в своем выступлении обратила внимание на сегмент торговых центров. «Если раньше они строились в формате «коробок», то сейчас при проектировании мы уже закладываем все больше открытых пространств, террас», - говорит Д. Нилиповская. По ее мнению, этот сегмент коммерческой недвижимости в нашей стране ждет трансформация.

О другом сегменте – рынке офисов – рассказала руководитель департамента оценки и аналитики STONE HEDGE Кристина Недря. По ее словам, сегодня наблюдается дефицит качественного предложения офисной недвижимости. Вакансия достигала всего 7,5% в конце 2021 года и, по оценкам экспертов, будет только снижаться на протяжении 2022 года. В то же время спрос растет именно на качественные проекты класса А, а наиболее дорогие лоты в престижных деловых локациях быстро уходят с рынка ещё на этапе строительства.

В STONE HEDGE в целом отмечают рост интереса инвесторов к рынку офисной недвижимости. Если в 2020 году большее количество инвесторов было в жилом сегменте, то во втором полугодии 2021 года на фоне значительного роста стоимости квадратного метра и изменившейся конъюнктуры рынка некоторые из них решили зафиксировать свою прибыль (выйдя из проекта по переуступке ДДУ) и начали присматриваться к офисным объектам, учитывая их более высокий инвестиционный потенциал, говорит Недря.

По ее словам, за время строительства офисного объекта инвестор может заработать на росте стоимости квадратного метра до 40-45%. Также появляются инвесторы из числа молодых людей поколения Z, для которых важна не просто локация офиса, но и высокое качество объекта и развитая инфраструктура.

Теме офисной недвижимости было посвящено выступление и руководителя аналитической группы РБК Исследования Сергея Хитрова. Он отметил, что сегодня около 10-15% россиян продолжают работать удалено, а 25-30% сотрудников – в гибридном формате. Поэтому возникла ситуация, когда компании ищут способы оптимизации занимаемых офисных пространств, в связи с чем распространяется тренд на коворкинги.

Хитров представил результаты исследования РБК, посвященного коммерческой недвижимости. Лидером общего рейтинга среди российских девелоперов в сфере офисной недвижимости оказалась ГК «Пионер», на втором месте - компания O2 Properties, специализирующаяся на сдаче офисной недвижимости в аренду, а на третьем - STONE HEDGE. Всего в рейтинг вошло девять компаний.

Кроме того, аналитическая группа РБК Исследования изучила потребительское поведение россиян на рынке недвижимости. Результаты этого исследования также озвучил Хитров. Согласно опросу, в ближайшие пять лет около 43% россиян планируют покупку недвижимости. А большинство планов приходится на горизонт 2-3 года. При этом 31% опрошенных утверждает, что не собирается покупать недвижимость в ближайшие пять лет.

Также исследование показало, что определяющим фактором при выборе недвижимости для россиян является его стоимость (так отметили 69% опрошенных). Другим важным фактором для покупателей является хорошее транспортное сообщение (49%), безопасность и благополучность района (44%). Также покупка квартиры в новостройке становится более востребованной, чем приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости. Этому способствует, в том числе то, что застройщики все чаще предлагают клиентам квартиры с отделкой и даже меблировкой, что позволяет сразу въехать в новое жилье после сдачи дома в эксплуатацию. По словам Хитрова, в России будет сохраняться устойчивый спрос на жилую недвижимость в ближайшие годы.

Про ESG-подходы в девелоперском бизнесе участникам делового завтрака рассказала руководитель бизнес-направления «Продажи» Донстрой Евгения Колосова. Она привела в пример несколько ESG-трендов в строительной отрасли. В частности, тенденции на использование строительных материалов на биологической основе и материалов с эко-маркировкой, повторное использование и переработка строительных отходов и отделочных материалов или строительство энергоэффективных домов и их международная сертификация. Так, Донстрой планирует сертифицировать школу в новом жилой комплексе застройщика «Остров» в соответствии с международным стандартом LEED. Ранее такую сертификацию проходили только жилые дома.

В своем выступлении Колосова также обратила внимание на необходимость учитывать потребности детей и людей пожилого возраста при проектировании городской среды и создавать общественные пространства внутри жилых комплексов и районов, которые позволят снижать тревожность людей после рабочего дня. Окружающая инфраструктура должна давать жителям возможность заботиться о себе и своем состоянии, считает Евгения Колосова. В общем она отметила, что ESG-подходы уже становятся не одной из опций при ведении бизнеса, а необходимой его частью, без которой невозможно полноценное развитие компании.

Презентации спикеров:

• Диана Нилиповская, директор по продажам ГК «Пионер»
• Евгения Колосова, руководитель бизнес-направления «Продажи» Донстрой
• Сергей Хитров, руководитель аналитической группы РБК Исследования